区画整理のことば

仮換地

仮換地とは、従前の土地に代わって仮に使用収益をすることができる土地として施行者から指定された土地をいいます。
ただし従前の土地の所有権や従前の土地の上に存する権利が従前の土地から仮換地へ移動したわけではなく、従前の土地に係る権利についての使用収益が停止され、その代わりに仮換地上においてほぼ同等の使用収益ができることとなったに過ぎません。
したがって、仮換地指定後において例えば土地を売買する場合には、当該仮換地に対応する従前地が売買されることとなり、この従前地の買主が当該仮換地を売主から引き継いで使用収益することとなります。

換地

区画整理では、道路・公園等の公共施設を整備すると同時に、個々の宅地の条件を考慮しながら、最も利用しやすいように宅地の再配置を行います。このように、もとの宅地に対して新しく置き換えられた宅地を換地といいます。
換地には、もとの宅地についての権利である所有権、地上権、永小作権、賃借権等がそのまま移っていきます。
換地は、換地処分という方法で原則として地区内において一斉に行われます。
なお、換地処分前においても、工事などに必要となるため、もとの宅地の使用・収益が停止され、仮換地が指定されるのが通例です。

減歩

土地区画整理事業は、事業に必要な土地を地区内の地権者から少しずつ出していただく仕組みになっており、従前の土地は、それぞれ面積が減少した土地に置き換えられることになりますが、この個々の土地の面積が事業により減少することを減歩といいます。
減歩はその目的により公共減歩と保留地減歩に分けられます。公共減歩とは、事業により道路、公園等の公共施設が整備されますが、その公共施設の用地を確保するための減歩をいい、保留地減歩とは、事業費の一部に充てるために売却する土地である保留地を確保するための減歩のことをいいます。
この減歩は、もちろん施行者が無制限に行うことができるのではなく、原則的には土地の区画が整ったことや公共施設が整備されたこと等により、各々の土地について生じる利用価値の増進の範囲内で行うことができるものです。この範囲を超える場合でも金銭により補てんされるので、個々の地権者の財産権を侵害することはありません。

事業計画

事業計画とは、施行者が事業の基本的事項である施行地区、設計の概要、事業施行期間、資金計画等について定めた方針です。
土地区画整理事業の施行にあたっては、事業計画を縦覧した後、公共団体が施行する場合は事業の概要について大臣や知事等に、組合が施行する場合は組合の設立について知事等に認可を受けることとなります。
なお、事業計画の決定又は組合設立の認可の公告がなされた後は、施行地区内において土地の区画形質の変更、建築行為等を行おうとするものは知事の認可が必要とされており、事業の障害となる行為が制限されます。
この事業計画の決定又は組合設立の認可の公告をもって土地区画整理事業の開始とされています。

清算金

換地は、整理前と整理後の宅地の位置や形、地積等を各々評価し、交付すべき地積を算出しますが、それぞれの宅地の様々な事情や決められた街区の中にいくつかの換地を当てはめるという技術的な面から、必ずしも算出地積どおりの換地を与えることができない場合があります。
そのため、施行者がこれらの宅地問での不公平をなくすため、金銭による調整を行います。
この際、地権者から徴収したり、交付する金銭を清算金といいます。

施行区域

都市計画として土地区画整理事業を施行することを決定した区域。この施行区域内の土地区画整理事業は、都市計画事業として施行されます。

施行地区

施行地区は、事業を施行する土地の区域をいい、事業計画において定められています。

総会

組合施行の事業において、組合員全員で組織する議決機関をいいます。
総会で決定する事項は、定款・事業計画の変更、換地計画、仮換地の指定など事業運営の根幹をなすもので、行政の議会に相当します。
また、組合員の数が 100人を超える組合にあっては、特別の事項を除き、総会に代わってその権限を行わせるための総代会を設けることができます

定款

組合施行の事業において、定めなければならない組合の運営に関する規則をいいます。
定款に定める事項は、組合の名称、事業の範囲、役員に関する事項、総会・総代会に関する事項などです。

宅地

宅地とは、一般的には、建物の建っている土地、建物を建てる目的で取引される土地又は登記簿上の地目宅地を意味するのであるが、区画整理法においては、国又は地方公共団体が所有する公共施設である道路、公園、水路等の用に供する土地以外の土地をすべて宅地と定義しています。
従って、私道はもちろん、認定された公道敷地であっても、民間が所有する土地はすべて宅地と称されることになります。
また、区画整理法に規定する公共施設以外の公益施設である市役所、学校、図書館等の敷地となっている国又は地方公共団体の所有する土地も、宅地とされます。

保留地

土地区画整理事業の施行費用の全部または一部に充てるため、事業計画に定めるところにより、一定の土地を換地を定めないで保留地として定めることができます。
この保留地は、施行者が換地処分により所有権を取得し、これを処分して事業費に充当するものです。
換地処分以前においては、施行者は仮換地指定により従前地の使用収益を停止した保留地予定地について、施行者が有する管理権に基づいて保留地購入者の使用収益を認めることができます。
なお、個人施行および組合施行の場合は、事業費のためだけではなく、定款で定める目的のため保留地を定めることができます。

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